Reparos no Imóvel Alugado: Quem Paga, Inquilino ou Proprietário?
Reparos no imóvel durante a locação
Quem é responsável pela manutenção? Entenda o que cabe ao inquilino, ao proprietário e quais situações exigem avaliação antes de definir quem paga.
Orientações para uma locação transparente e seguraQuem é responsável pelos reparos?
Durante a locação, podem surgir necessidades de manutenção em instalações hidráulicas, elétricas, revestimentos, equipamentos e outras partes do imóvel. A responsabilidade depende da origem do defeito, do estado registrado na vistoria, do uso do imóvel, da legislação e das disposições contratuais válidas.
Responsabilidades do inquilino
Conservação e manutenção ordinária
Em regra, cabe ao locatário conservar o imóvel e cuidar de itens de uso rotineiro, respeitando as orientações técnicas e o contrato.
- Troca de lâmpadas e de resistência do chuveiro por desgaste de uso, quando não houver defeito preexistente.
- Limpeza de ralos, sifões e dispositivos de uso cotidiano, quando a obstrução decorrer da utilização.
- Limpeza e cuidados preventivos compatíveis com o uso de filtros, aparelhos e acessórios.
- Cuidados com ventilação e limpeza para evitar mofo causado por condensação e falta de ventilação.
- Limpeza ordinária de calhas, caixas de gordura e outros componentes acessíveis, quando prevista e tecnicamente adequada.
Danos causados durante a ocupação
O inquilino deve reparar danos que causar, inclusive por familiares, visitantes ou outras pessoas sob sua responsabilidade.
- Vidros, pisos e azulejos quebrados por impacto ou mau uso.
- Fechaduras, tomadas, interruptores e acessórios danificados por uso inadequado.
- Entupimentos provocados por descarte incorreto de materiais.
- Danos a box, cortinas, persianas e móveis por impacto ou manuseio inadequado.
- Alterações não autorizadas que exijam restauração do imóvel.
Atenção: desgaste natural, defeito de fabricação, falha estrutural ou vício anterior não se tornam automaticamente obrigação do inquilino apenas porque o componente é de uso frequente.
Responsabilidades do proprietário
Estrutura e vícios anteriores
O locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso contratado e responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.
- Infiltrações por falhas em telhado, impermeabilização ou estrutura, sem culpa do locatário.
- Problemas em tubulações embutidas e instalações elétricas decorrentes de falhas preexistentes ou deterioração não imputável ao inquilino.
- Falhas estruturais, revestimentos descolando por vício de instalação e problemas de vedação preexistentes.
- Substituição de componentes que chegaram ao fim da vida útil sem mau uso, conforme avaliação do caso.
Segurança e habitabilidade
Defeitos que afetem o uso seguro do imóvel exigem comunicação imediata e providências adequadas.
- Vazamentos de gás ou falhas graves de instalações.
- Risco elétrico, fissuras estruturais e infiltrações severas.
- Falhas de esquadrias, telhados, caixas d'água ou equipamentos fornecidos com o imóvel, quando não decorrentes de mau uso.
- Infestações preexistentes ou originadas em elementos estruturais do imóvel, conforme apuração.
Situações que precisam de avaliação
Não é adequado atribuir previamente todos os custos de torneiras, registros, descargas, box, portões, ar-condicionado, aquecedores ou eletrodomésticos a uma das partes. A causa do defeito deve ser verificada.
| Situação | Pode ser do inquilino | Pode ser do proprietário |
|---|---|---|
| Torneira ou descarga | Dano por mau uso ou obstrução causada durante a ocupação. | Vício anterior, defeito oculto ou falha por fim da vida útil. |
| Box e esquadrias | Quebra por impacto ou manuseio inadequado. | Defeito de instalação, deterioração preexistente ou falha sem culpa do locatário. |
| Portão e motor | Dano por colisão, uso inadequado ou negligência na conservação ordinária. | Defeito anterior, falha estrutural ou desgaste sem mau uso. |
| Ar-condicionado e aquecedor | Limpeza e manutenção ordinária de uso, quando aplicável. | Falhas internas preexistentes ou não causadas pelo locatário. |
| Mofo e infiltração | Mofo decorrente exclusivamente de falta de ventilação e cuidados de uso. | Umidade por falha de impermeabilização, tubulação ou estrutura. |
| Dedetização | Infestação causada por falta de higiene ou condições de uso. | Infestação preexistente ou relacionada a defeito estrutural. |
Benfeitorias e alterações no imóvel
Instalação de ar-condicionado, envidraçamento de sacada, troca de pisos, redes de proteção, modificações elétricas, instalação de móveis fixos e outras alterações devem ser comunicadas e previamente autorizadas por escrito, observadas também as normas condominiais e exigências técnicas.
Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias podem ter tratamentos jurídicos diferentes. O artigo 35 da Lei do Inquilinato prevê regras sobre indenização e direito de retenção, ressalvadas disposições contratuais válidas. Por isso, não é correto afirmar que toda benfeitoria depende de autorização para existir ou que nenhuma poderá ser indenizada.
Como solicitar um reparo à CORE
Identifique o problema
Descreva o defeito, o local e quando começou. Registre fotos ou vídeos, se possível.
Comunique por escrito
Envie a solicitação ao atendimento da CORE e informe se há risco à segurança ou agravamento.
Aguarde a orientação
A equipe poderá solicitar vistoria, avaliação técnica ou orçamento antes de definir responsabilidades.
O envio da solicitação não representa autorização automática para contratar serviços ou descontar despesas do aluguel. Situações emergenciais devem observar a segurança, a legislação e o contrato.
Perguntas frequentes
Após 30 dias, todo reparo é responsabilidade do inquilino?
Não. A lei não estabelece essa transferência automática. A origem do problema e as obrigações legais e contratuais devem ser consideradas.
Quem paga por infiltração?
Depende da causa. Falhas estruturais ou anteriores à locação normalmente cabem ao proprietário; danos provocados pelo uso inadequado podem ser atribuídos ao inquilino.
Posso contratar um profissional e descontar do aluguel?
Não faça descontos por conta própria. Comunique a administradora e solicite orientação e autorização, ressalvados os direitos assegurados pela legislação em situações específicas.
O proprietário deve reparar defeitos de equipamentos que vieram com o imóvel?
É necessário verificar o estado de entrega, o contrato, a vida útil, a manutenção e a causa do defeito. O simples fato de o equipamento estar no imóvel não resolve todos os casos.
Quem paga a limpeza da caixa d'água e das calhas?
Cuidados periódicos ordinários podem caber ao inquilino conforme a natureza do serviço e o contrato. Reparos estruturais, substituições e falhas anteriores exigem avaliação específica.
Posso realizar reformas ou instalar equipamentos?
Solicite autorização prévia por escrito e verifique exigências técnicas e condominiais. Combine por escrito custos, eventual indenização e restauração.
Precisa informar um reparo?
A CORE Soluções Imobiliárias & Financeiras orienta locadores e locatários na comunicação e no encaminhamento das solicitações de manutenção.
Solicitar orientação por e-mailConhecer a CORETelefone: (31) 97361-3451 • Atendimento sujeito à análise do contrato e do caso concreto.
Base legal: Lei nº 8.245/1991, especialmente arts. 22, 23, 26 e 35. Conteúdo informativo; não substitui avaliação técnica ou orientação jurídica específica. A classificação de cada reparo depende das circunstâncias e das provas disponíveis.