Lei do Inquilinato 2026: Direitos e Deveres | CORE
Lei do Inquilinato: conheça seus direitos e deveres
Entenda as principais regras para locação de imóveis urbanos, desde a assinatura do contrato até a devolução das chaves — com orientações claras para proprietários e inquilinos.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245/1991 regulamenta, em regra, as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece direitos e obrigações de locadores e locatários, regras sobre garantias, contratos, pagamentos, conservação, retomada e procedimentos judiciais.
Conhecer essas disposições ajuda a prevenir conflitos, organizar a relação contratual e tornar a locação mais transparente.
Quem deve fazer o quê?
Os artigos 22 e 23 apresentam as obrigações centrais de proprietários e inquilinos.
Responsabilidades do proprietário (locador)
- Entregar o imóvel em condições adequadas ao uso contratado.
- Garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação.
- Responder por vícios ou defeitos anteriores à locação.
- Fornecer recibos discriminados e comprovantes quando exigíveis.
- Arcar com despesas extraordinárias de condomínio e, em regra, tributos, ressalvadas as disposições legais e contratuais aplicáveis.
Base legal: art. 22.
Responsabilidades do inquilino (locatário)
- Pagar aluguel e encargos exigíveis pontualmente.
- Utilizar o imóvel conforme sua finalidade e conservá-lo.
- Reparar danos causados por si, familiares, visitantes ou prepostos.
- Comunicar imediatamente defeitos cuja reparação caiba ao proprietário.
- Respeitar regras condominiais e pagar despesas ordinárias de condomínio.
- Devolver o imóvel no estado recebido, ressalvado o desgaste normal.
Base legal: art. 23.
Principais temas da locação
Contrato de locação
O contrato deve esclarecer valor, vencimento, reajuste, prazo, garantia, encargos, finalidade do imóvel e condições de devolução.
Pagamento e reajuste
As partes podem ajustar o aluguel e o índice de reajuste dentro dos limites legais. A revisão judicial do valor pode ser solicitada, em certas condições, após três anos.
Conservação e vistoria
Um laudo detalhado na entrada e na saída ajuda a distinguir danos imputáveis ao inquilino do desgaste decorrente do uso normal.
Venda do imóvel alugado
Em situações previstas na lei, o inquilino tem direito de preferência na compra, em igualdade de condições com terceiros.
Obras e melhorias
Alterações no imóvel exigem atenção à autorização do locador e às regras de indenização previstas nos artigos 35 e 36 e no contrato.
Desocupação e despejo
A retomada do imóvel deve observar os fundamentos e procedimentos legais. O despejo não é uma medida que o proprietário possa executar por conta própria.
Garantias locatícias: quais são permitidas?
O artigo 37 prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A escolha da garantia deve ser clara, documentada e compatível com as condições da contratação.
Reparos: quem é responsável?
Não há uma regra geral que transfira ao inquilino todos os reparos após 30 dias. A responsabilidade depende da origem do problema, do estado inicial do imóvel, do uso realizado e das disposições legais e contratuais válidas.
Em geral, cabe ao proprietário
Corrigir vícios anteriores à locação e problemas que comprometam as condições de uso do imóvel, quando não causados pelo locatário.
Em geral, cabe ao inquilino
Conservar o imóvel e reparar danos decorrentes de uso inadequado ou provocados por pessoas sob sua responsabilidade.
Prazos, rescisão e devolução do imóvel
Contrato por prazo determinado
Durante o prazo contratado, o locador não pode simplesmente exigir o imóvel de volta fora das hipóteses legais. O inquilino pode devolvê-lo antecipadamente, em regra mediante multa proporcional ao período não cumprido, se pactuada, ressalvadas exceções legais (art. 4º).
Locação por prazo indeterminado
O locatário pode denunciar a locação por escrito com antecedência mínima de 30 dias; a falta de aviso pode gerar cobrança correspondente a um mês de aluguel e encargos (art. 6º). As regras de retomada pelo locador variam conforme o tipo e a história do contrato.
Contratos residenciais de 30 meses ou mais
O artigo 46 estabelece regras próprias para o término e a eventual prorrogação por prazo indeterminado. Contratos inferiores a 30 meses seguem, em regra, o regime do artigo 47.
Inadimplência e despejo
A falta de pagamento pode justificar ação de despejo e cobrança, observados o devido processo legal e as possibilidades de pagamento previstas na legislação (arts. 9º, 59 e 62).
Dúvidas sobre a Lei do Inquilinato
O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar?
O inquilino deve permitir vistorias mediante combinação prévia de dia e hora, conforme o art. 23, IX. A entrada sem autorização não é uma prerrogativa geral do proprietário.
O inquilino é obrigado a pagar IPTU?
O art. 22, VIII, atribui em regra ao locador os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Por isso, é necessário verificar o que foi validamente pactuado.
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. O art. 37 proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia locatícia em um mesmo contrato.
O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Em regra, durante o prazo determinado, não pode retomá-lo livremente. Há hipóteses legais específicas para desfazimento da locação, como as previstas no art. 9º.
O inquilino pode fazer reformas?
O art. 23, VI, exige consentimento prévio e escrito para modificar a forma interna ou externa do imóvel. O tratamento de benfeitorias e eventuais indenizações depende da lei e das cláusulas contratuais válidas.
Onde consultar a lei completa?
Consulte o texto compilado da Lei nº 8.245/1991 no Portal do Planalto.
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Conheça a COREFale com nossa equipeReferência legal: Lei nº 8.245/1991, texto compilado. Este guia tem caráter educativo e não substitui a análise do contrato ou a orientação jurídica para situações específicas. Atualize o conteúdo caso a legislação seja modificada.